Дью дилидженс (due diligence) недвижимости и земельных участков

Когда нужна проверка

Чаще всего к нам обращаются перед покупкой участка под строительство, приобретением здания для бизнеса или оформлением аренды на длительный срок. Юрист по коммерческой недвижимости подключается и в сделках между юридическими лицами, где цена ошибки складывается из прямых убытков и репутационных потерь компании. Отдельная категория запросов связана с земельно-имущественными отношениями: разделом участков, переводом земель из одной категории в другую, оформлением прав на объекты, построенные без надлежащих согласований. Здесь работает юрист по земельно-имущественным отношениям, знакомый со спецификой градостроительного и земельного законодательства.

Что входит в правовую экспертизу

Земельный юрист по недвижимости выстраивает проверку так, чтобы охватить объект со всех сторон: от документов на землю до истории перехода прав. В работу входят:

• проверка права собственности на недвижимость – сверка данных ЕГРН с фактическим владельцем, выявление обременений, арестов и залогов;

• проверка права собственности земельного участка – анализ категории земель, вида разрешенного использования, границ и наложений на смежные участки;

• анализ градостроительной ситуации – изучение зоны, в которой находится объект, действующих регламентов и ограничений на застройку;

• проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью – история переходов права, основания приобретения, риски оспаривания прежних сделок.

Правовая экспертиза объекта недвижимости позволяет увидеть картину целиком – от формального соответствия документов закону до рисков, которые могут проявиться уже после регистрации перехода прав.

Как строится работа

Услуга по юридической проверке недвижимости начинается с запроса выписок из реестров и анализа правоустанавливающих документов, а завершается письменным заключением с перечнем рисков и рекомендациями. Если объект связан с земельным участком, отдельно оценивается соответствие фактического использования разрешенному и наличие охранных зон – коммуникаций, водоохранных полос, объектов культурного наследия поблизости. Для коммерческих объектов дополнительно проверяется корректность оформления договоров аренды с текущими арендаторами и отсутствие судебных споров, способных повлиять на сделку.

Проверка юридической чистоты объекта недвижимости обычно занимает до пяти-шести недель. Срок зависит от количества документов, истории объекта и необходимости запроса дополнительных сведений в государственных органах. По итогам клиент получает конкретный список рисков с оценкой их влияния на сделку и вариантами действий: от корректировки условий договора до отказа от покупки. Обратившись за такой проверкой до подписания документов, вы сохраняете возможность скорректировать условия сделки заранее и избежать разбирательств с последствиями постфактум.