close
аудиторско-консалтинговых компаний в России
юридический консалтинг (RAEX)
компания на рынке
опыта консультирования в сфере недвижимости
ГАБ (готовый арендный бизнес) – в идеале это защитный актив, приносящий стабильный долгосрочный доход собственнику за счет арендных платежей. Но этот актив может принести как желаемый пассивный доход, так и активный расход с сопутствующими проблемами: судебные разбирательства, банкротство арендатора, нарушение требований законодательства и многие другие.
получение стабильного пассивного дохода
недвижимость всегда дорожает
правильно подобрать объект
правильно структурировать сделку
проверить всех участников сделки и грамотно составить документы
ГАБ принесет активный расход
объект будет не дорожать, а дешеветь
объект – кот в мешке, несущий риски
Выберем оптимальную схему
структурирования сделки
Корпоративные сделки покупки арендного бизнеса
Самая частая
✓ Договор купли-продажи долей в ООО или акций АО арендодателя
Арендные отношения не меняются.
Покупка объекта недвижимости
✓ Договор купли-продажи здания/помещения
Договор аренды сохраняется.
К покупателю переходят права и обязанности арендодателя.
Покупка роли субарендодателя
✓ Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды
Инвестор становится получателем арендных платежей от субарендаторов, но не собственником объекта.
Покупка арендного бизнеса через ЗПИФ
Редкая схема для крупных портфелей.
Больше проверок Центробанка, необходима работа с управляющей компанией.
Полная проверка объекта ГАБ с расчетом окупаемости.
Проверка действующего арендатора.
Проверка собственника готового арендного бизнеса (арендодателя).
Проверка действующего и нового договора аренды: инвестиционной привлекательности и юридической чистоты.
Выбор схемы структурирования инвестиционной сделки с учетом интересов клиента.
Подготовка проектов договоров по покупке ГАБ.
Проведение переговоров и сопровождение сделки.
Контроль проведения расчетов и регистрации права собственности покупателя, перехода прав аренды, субаренды.
Комплексная профессиональная проверка всех компонентов сделки позволяет выявить и правильно оценить все юридические риски для минимизации возможных проблем и финансовых потерь.
Предоставим развернутое заключение с изучением судебной практики и поэтапным алгоритмом действий.
Полное сопровождение сделок любой сложности. Проведем переговоры, разработаем, подготовим и направим документы, представим интересы в суде.
Мы на связи: онлайн, в офисе, выезд. Предоставим персонального менеджера (система одного окна). Лично принимаем участие в переговорах.
Любой ГАБ состоит из четырех ключевых компонентов: арендодателя (собственника), арендатора (генератора дохода), договора аренды и самого объекта.
Эксперт проверяет все компоненты сделки в порядке:
Договор → Арендатор → Арендодатель → Объект
В своей работе мы стремимся к эффективной модели западных инвестфондов Триплнет – triple net («трижды чистый {от расходов}»): налоги, страхование и операционные расходы.
Инвестор стремится получить именно финансовый поток, и поэтому все расходы, связанные с функционированием объекта, должны по максимуму быть возложены на арендатора.
Долгосрочный (от 3 лет и более), обязательная регистрация в ЕГРН.
Ограничивает возможность досрочного расторжения.
Ремонт/эксплуатация/охрана/пожарная безопасность — возложены на арендатора (по умолчанию в законодательстве все эти риски несет собственник).
Твердая арендная плата с точной формулой ежегодной индексации.
Все расходы по функционированию – максимально на арендаторе (налоги, страховки, операционные расходы, коммунальные платежи).
Страхование имущественных рисков арендодателя: либо арендатором, либо арендодателем за счет арендатора.
Стабильность вашего дохода зависит от платежеспособности арендатора. Поэтому мы делаем фокус на проверке его финансового состояния.
Платежеспособность и финансовое состояние арендатора.
Риски банкротства.
Наличие судебных споров с другими арендодателями (если он часто судится по любым вопросам, то может обеспечить проблемы и вам).
Риски прекращения коммерческой деятельности и соблюдения спецтребований (например, он может платить арендную плату, но нарушать требования по лицензированию).
Возможные административно-правовые ограничения, с которыми он может столкнуться (и соответственно, не сможет платить арендную плату).
Глубина проверки зависит от структуры сделки. Мы проверяем:
Корпоративные и регистрационные данные: ЕГРЮЛ, учредительные документы, устав, бенефициары, участники.
Финансовое и налоговое состояние: финансовая и налоговая отчетность, задолженность, налоговая нагрузка.
Судебные иски и споры: участие в судебных делах (в качестве истца и ответчика), банкротство и арбитражные разбирательства.
Структура и операции: анализ оргструктуры и операционных процессов, полномочия лиц, подписывающих договоры.
Самовольная постройка.
Судебные споры, в т.ч. оспаривание права собственности на объект.
Нецелевое использование.
Обременения.
Административно-правовые ограничения (например, продажа алкоголя, кальянов и т.п.).
Неразрешенное использование и несоответствие нормам – т.е. проверка градостроительного статуса объекта.
Изъятие в пользу государства (например, объект попадает в зону КРТ – комплексного развития территории).
Ограничения на строительство и деятельность (в т.ч. вхождение в ЗОУИТ).
Коммерческая: анализ локации, замер проходимости, анализ будущей застройки и развития территории.
Техническая: физическое состояние объекта, износ конструкций, необходимость ремонта.
Экологическая: загрязнения участка/объекта.
Безопасность: близость военных и инфраструктурных объектов.
Рыночная оценка (ФЗ-135).
Расчет окупаемости объекта.
Правовой анализ и подготовка пакета документов на сделку.
Сопровождение подписания документов, сопровождение в Росреестре при подаче и получении документов.
Организация расчетов сторон (безопасной передачи денежных средств).
Разработка договоров.
Устные и письменные экспертные консультации, составление документов, личное присутствие на переговорах.
Адвокация позиций в государственных структурах; Досудебное урегулирование споров; Представительство в арбитражных судах по земельным, договорным и имущественным спорам.
Сопровождение сделок ГАБ — это комплекс финансовых и юридических мероприятий, направленных на безопасное приобретение готового арендного бизнеса. Такие инвестиции в недвижимость предполагают покупку объекта с действующими арендаторами и прогнозируемой доходностью, однако требуют тщательной проверки.
Профессиональный подход позволяет оценить реальную экономику проекта, корректно структурировать сделку и учесть все налоговые последствия. Качественно оказанная услуга снижает риски и обеспечивает прозрачность на всех этапах.
Развернуть
Кому подойдет услуга
Инвесторам в готовый арендный бизнес. При покупке ГАБ важно подтвердить заявленную доходность, проверить арендаторов и финансовые потоки. При вложении капитала в недвижимость важно провести проверку объекта, договоров аренды и юридической чистоты. Это снижает риск потери дохода и споров с арендаторами.
Собственникам бизнеса и компаниям. Если вы планируете расширение через инвестиции в коммерческую недвижимость, сопровождение сделок по покупке ГАБ поможет корректно учесть объект, спрогнозировать налоговую нагрузку и обеспечить стабильный денежный поток.
Юридическим лицам со сложной структурой сделок. При покупке через доли, с привлечением заемного финансирования или использованием специальных режимов налогообложения требуется профессиональное участие бухгалтера и консультанта.
Преимущества компании Бетерра
Компания «Бетерра» предоставляет сопровождение сделок ГАБ с учетом действующего законодательства РФ. Мы оцениваем все риски и разрабатываем оптимальную структуру сделки. Наш подход обеспечивает прозрачность и защиту интересов клиента. Понятная стоимость и комплексная экспертиза позволяют принимать взвешенные инвестиционные решения и минимизировать возможные потери.
Сайт использует файлы куки
Используя наш сайт, вы даете согласие на использование файлов куки