Как самостоятельно проверить коммерческую недвижимость перед покупкой

Задумывая покупку коммерческой недвижимости, инвестор рассчитывает на получение прибыли от ее использования, а не на неожиданные штрафы, суды или другие проблемы и связанные с ними затраты.

Юридическая проверка (due diligence) коммерческой недвижимости помогает принимать обоснованные бизнес-решения и минимизировать риски на всех этапах: перед сделкой, в процессе и после сделки.

В этой статье мы сосредоточимся на проверке объекта ДО совершения сделки, поскольку тщательность проработки юридических рисков этого этапа значительно снижает вероятность проблем в последующем.

Как правило, такая проверка производится профессиональными юристами. Но не всегда. Иногда ею занимается сам собственник, особенно если он имеет большой портфель объектов недвижимости и хочет с определенной периодичностью проверять, не возникли ли какие-либо новые юридические риски.

Что нужно проанализировать ДО покупки объекта

Проверка включает сбор, систематизацию и анализ юридически значимой информации, которая может повлиять на судьбу объекта и на набор юридических рисков, связанных с ним.

1. Физические характеристики объекта: размер, площадь, этажность, год и материал постройки, местоположение.
2. Права и ограничения на объект: ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории), обременения.
3. Судебные споры в отношении объекта – это существенный юридический риск изменения прав и ограничений в будущем.
4. Градостроительный статус: вид разрешенного использования (ВРИ), соответствие ВРИ участка и здания, зонирование, градостроительное планирование, нахождение в зоне комплексного развития территорий (КРТ) и т.п.
5. Правовой статус собственника: банкротство/предбанкротное состояние, корпоративные конфликты, вовлечение в судебные споры, надлежащая регистрация, резидентство и/или связи с недружественными странами.

Где получить информацию для проверки

Чтобы проанализировать любые риски, нужно сначала собрать максимум достоверной информации об объекте.

1. Архивы правообладателя

Это документы на объект, которые имеются у самого продавца/покупателя/ арендодателя. Чем больше документов удастся получить от собственника, тем лучше.

1. Правоустанавливающие документы
2. Документы, связанные со строительством и вводом в эксплуатацию объекта
3. Журнал эксплуатации здания
4. Исполнительная документация
5. Иные документы, связанные с использованием и возникновением прав на коммерческую недвижимость.

2. Официальные электронные ресурсы

Федеральные

1. ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости

Это основной источник сведений о существовании объекта, зарегистрированных правах, обременениях и ограничениях на него. Если объекта нет в ЕГРН, то, даже при наличии правоустанавливающих документов у собственника, юридически они не имеют силы.

Выписку из ЕГРН в электронном виде можно получить через Госуслуги gosuslugi.ru или личный кабинет на сайте Росреестра lk.rosreestr.ru; в бумажном – через личное посещение МФЦ.

1. НСПД – национальная система пространственных данных – nspd.gov.ru

Единая платформа Росреестра, объединяющая публичную кадастровую карту и ряд других сервисов по земле и недвижимости в РФ, например: территориальные зоны, правовой режим территорий (что и где допустимо строить), подбор земли под конкретные цели (ИЖС, фермерство, малый бизнес, КРТ и др.), информация об объекте (правообладатели, обременения, ВРИ, площадь, категория земель, кадастровая стоимость и отчеты об оценке).

Наряду с основными федеральными ресурсами есть и другие. Их часто (но не всегда) необходимо использовать при юридической проверке недвижимости.

1. Единый госреестр объектов культурного наследия – opendata.mkrf.ru
2. Федеральная государственная информационная система территориального планирования от Минэкономразвития – fgistp.economy.gov.ru
3. Реестры санитарно-эпидемиологических заключений Роспотребнадзора – fp.crc.ru
4. Государственный лесной реестр – доступ через Госуслуги gosuslugi.ru
5. Государственный адресный реестр – fias.nalog.ru

Региональные

1. Региональные базы ИСОГД (информационных систем обеспечения градостроительной деятельности)

Это официальные цифровые платформы субъектов РФ, обязательные для каждого региона. Они содержат сведения о генпланах, ПЗЗ (правилах землепользования и застройки), схемах территориального планирования, разрешениях на строительство, границах зон и объектах капитального строительства.

Сведения могут пересекаться с информацией из НСПД. Но часто там есть уникальная дополнительная информация (например, местные правила землепользования и застройки, которые можно скачать, и иные региональные специфические вопросы).

Каждая региональная ИСОГД имеет свой портал. Например, Геопортал Подмосковья – rgis.mosreg.ru.

1. Сайты администраций муниципальных образований

Это официальные порталы, интегрированные с Госуслугами. Они публикуют локальные нормативные акты (которые не всегда опубликованы в правовых базах данных!), градостроительные планы и реестры.

Другие официальные ресурсы

1. Публичные базы данных и официальные интернет-ресурсы органов власти. Например:
2. ФССП (Федеральная служба судебных приставов): база исполнительных производств для проверки продавца на аресты имущества из-за долгов – fssp.gov.ru.
3. ФНС (Федеральная налоговая служба): ИНН, долги по налогам/сборам, статус ИП или юрлица – nalog.gov.ru.
4. Федеральная нотариальная палата: проверка доверенностей на подлинность – notariat.ru.
5. Архивы государственных органов и органов местного самоуправления
6. Особенно актуальны, если объект построен несколько десятков лет назад, а сейчас необходимо получить документы о вводе в эксплуатацию и проектировании здания.
7. Правовые базы данных судебных решений
8. ГАС «Правосудие», «КонсультантПлюс», «Гарант». Они используются для выявления споров, исков и рисков оспаривания прав на объект или продавца. Это помогает предотвратить потерю имущества из-за судебных претензий третьих лиц или недействительных предыдущих сделок.

3. Неофициальные электронные ресурсы

1. Картографические сервисы

2ГИС 2gis.ru, Яндекс.Карты yandex.ru/maps. Они полезны для предварительного анализа расположения и инфраструктуры.

1. Онлайн-платформы для поиска и покупки/продажи недвижимости

Домклик domclick.ru, Авито avito.ru, Циан cian.ru и другие.

С их помощью можно: проверить рыночную стоимость объекта, посмотреть историю и динамику цен и спроса, проанализировать отзывы, посмотреть прогнозы рынка и получить некоторую аналитику (например, рейтинги районов, близость к аэропорту или свалке).

1. Информационные ресурсы

Новостные каналы, сайты компаний собственников и т.д.

Преимущества и ограничения ресурсов для проверки

Хорошая новость – юридическая проверка все больше цифровизируется. Это значит, что увеличивается объем информации и функционал в общедоступных ресурсах, базы данных объединяются, а информация становится единообразной.

Плохая новость – перечисленные базы и сервисы пока еще не являются совершенным механизмом проверки (аналогичная ситуация с документами из архивов), и будет сложно обойтись без опытного юриста. И вот, почему:

1. Во-первых, по свежим выпискам невозможно получить и проанализировать «исторические» риски: как осуществлялся переход права собственности, менялся ли ВРИ в прошлом, полностью ли были исполнены обязательства при смене собственника и т.п.
2. Во-вторых, не все данные есть в доступе. Например, информация из ЕГРН в отношении объектов, принадлежащих физлицам или ИП, не может быть получена без их согласия.
3. В-третьих, часть данных являются платными. Некоторые официальные выписки и расширенные справки из ЕГРН требуют оплаты, а их стоимость за последние годы выросла в несколько десятков раз.
4. В-четвертых, правовой статус объекта может зависеть от владельца (банкротство, наличие судебных споров, дееспособность, отношение к «недружественной стране» и т.д.). Исчерпывающе проверить собственника на эти риски с помощью онлайн-ресурсов невозможно.
5. В-пятых, бывает, что базы противоречат другу, содержат недостаточно сведений (особенно когда речь идет о старых постройках в регионах) или даже ошибки. Это связано с тем, что информация устаревает, а обновление реестров опаздывает.