Самовольное строительство: три ключевых позиции Верховного Суда

1 июля 2026 года Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Он содержит обязательные для нижестоящих судов правовые позиции.

Разбираем три дела, которые особенно важны для застройщиков, собственников недвижимости и подрядчиков.

1. Пристройка из легких конструкций не делает все здание самовольной постройкой

Собственник здания присоединил к фасаду остекленную веранду из легких конструкций, за счет чего увеличилась общая площадь объекта недвижимости. Местная администрация посчитала это самовольной реконструкцией и потребовала снести все здание.

Суды всех инстанций отказали администрации в удовлетворении исковых требований: здание было построено и введено в эксплуатацию в установленном порядке, собственник здания предоставил разрешительную документацию, а сам объект соответствует градостроительным и санитарным нормам.

Ключевой вывод: присоединение к стене здания некапитальной пристройки из легких конструкций в границах участка, сформированного для эксплуатации здания, не означает возникновение нового объекта капитального строительства и не является самовольной постройкой.

2. Строительство на участке после истечения аренды не препятствует получению собственности на объект

Арендатор участка реконструировал объект незавершенного строительства на основании разрешительной документации, но не успел получить до истечения срока договора аренды разрешение на ввод в эксплуатацию. Администрация отказала в регистрации права собственности, арендатор обратился в суд.

Сначала суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск о признании права собственности, однако суд кассационной инстанции отменил принятое решение и направил дело на пересмотр. При повторном рассмотрении дела суды отказали в регистрации права собственности, ссылаясь на то, что арендатор не завершил строительство своевременно и обратился за разрешением на ввод в эксплуатацию построенного здания уже после истечения аренды.

Верховный Суд поддержал позицию арендатора и оставил в силе первоначальное решение. Обращение за разрешением после истечения аренды не говорит о недобросовестности, если у арендатора были объективные причины (например, болезнь, необоснованный арест имущества, необходимость изменения проекта в связи с пересмотром градостроительного регламента) и нет признаков злоупотребления правом.

3. Покупатель здания с самовольной надстройкой обязан привести объект в первоначальное состояние

До продажи здания суд признал самовольной постройкой надстроенные помещения технического этажа и обязал собственника привести объект в первоначальное состояние. Продавец решение не исполнил и продал здание. Покупатель приобрел реконструированное здание и обратился в суд с требованием признать за ним право собственности на здание с учетом надстройки, ссылаясь на проведенную экспертизу о безопасности объекта.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в признании прав собственности со ссылкой на ранее вынесенное решение о сносе надстройки. Суд кассационной инстанции удовлетворил требование покупателя, посчитав экспертизу новым существенным обстоятельством.

Верховный Суд с этим не согласился: покупатель на момент сделки был осведомлен о судебном споре и неисполненном решении о сносе, но тем не менее приобрел объект. Более того, собственник недвижимости противодействовал исполнению решения о сносе самовольной постройки. Требования истца признаны злоупотреблением правом, поскольку первоначальное решение суда не может быть пересмотрено в связи с переходом права собственности на здание.