Как купить недвижимость и не потерять ее по решению суда, если продавец решил оспорить сделку?

В 2025 году Хамовническим судом был удовлетворен иск певицы Ларисы Долиной о признании недействительным договора купли-продажи квартиры. В результате суд решил вернуть дорогостоящую недвижимость в Хамовниках певице, продавшей ее добросовестной приобретательнице, но, как утверждает истица, под влиянием телефонных мошенников.

После этого московские суды столкнулись с волной подобных исков от продавцов с требованиями вернуть недвижимость. Истцы также заявляют, что они продали свою недвижимость под влиянием мошенников.

Что же получается сегодня?

Покупатель может совершить все необходимые действия, которые закон связывает с добросовестностью и должной осмотрительностью: осуществить юридическую проверку квартиры и документов продавца, заплатить за квартиру рыночную цену, провести оплату путем открытия банковского аккредитива, даже опросить соседей на предмет благонадежности продавца. Однако по истечении некоторого времени он может получить иск от предыдущего собственника, мотивированный тем, что истинная воля продавца не была направлена на продажу квартиры.

Таким образом, даже при соблюдении требований к форме и условиям договора, сделка может быть оспорена, если установлено, что воля продавца была искажена вследствие обмана, насилия, угроз либо временного нахождения гражданина в состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий (ст. 177, 178, 179 ГК РФ).

Суды должны защищать интересы добросовестных покупателей недвижимости, но в последнее время все чаще выносятся решения, совпадающие с выводами суда по делу Долиной.

Основные «красные флаги» сделок с недвижимостью, на которые обращают внимание суды:

• Договор заключен в простой письменной форме

• Квартира приобретается по цене очевидно ниже рыночной

• Квартира продается пожилым человеком и цель продажи не очевидна (например, не приобретается иное жилье)

• Сделка совершается скоропалительно быстро

• Расчеты производятся полностью или частично за наличные деньги, и покупатель не может доказать факт перевода денег

• В квартире после сделки остался зарегистрирован продавец, который по договору был обязан выписаться после сделки, но не сделал этого

• Продавец до сделки уже брал кредиты под влиянием мошенников

• Покупатель приобрел квартиру по низкой цене с целью ремонта и перепродажи

Как добросовестному покупателю защитить свои интересы: рекомендации экспертов «Бетерры»

На основании судебной практики можно выделить ряд мер, позволяющих снизить (но не устранить!) риск последующего оспаривания договора по мотивам существенного заблуждения продавца:

1. Проведите психиатрическое освидетельствование продавца непосредственно перед подписанием договора. Врач-психиатр беседует с продавцом наедине и фиксирует в письменном заключении, что продавец понимает значение и последствия сделки. Для дополнительной подстраховки с согласия продавца может быть проведен экспресс-тест на наличие психотропных веществ, влияющих на возможность понимать последствия сделки.

2. Осуществляйте нотариальное удостоверение договора. Практика показывает, что большинство оспоренных сделок совершались без участия нотариуса. Совершение договора купли-продажи в нотариальной форме снижает риск признания договора недействительным и укрепляет позицию добросовестного покупателя в суде.

3. Проверьте действительные намерения продавца. Узнайте цель продажи и получите от продавца объяснения, как будут использованы вырученные деньги, а также узнайте о планируемом месте проживания после сделки. Пообщайтесь с его родственниками — близкие могут подтвердить, что продавец осознанно распоряжается имуществом и не находится под воздействием третьих лиц.
   В данном контексте более безопасны так называемые альтернативные сделки (продавец на деньги от продажи покупает другую квартиру). Если продавец уклоняется от ответов или их правдивость вызывает сомнения, то лучше отказаться от покупки.

4. Проверьте кредитную историю продавца. Продавец по запросу покупателя может сделать ее онлайн: достаточно авторизоваться на сайте кредитного бюро через Госуслуги и запросить свой кредитный отчет (2 раза в год — бесплатно). Наличие недавно оформленных кредитов — повод отказаться от сделки. Практически во всех случаях мошенничества до продажи квартиры продавца манипуляциями и обманом вынуждают оформить кредиты и перевести деньги.

5. Обеспечьте прекращение регистрации и выезд всех проживающих из квартиры до сделки. Если продавец остается зарегистрированным и/или продолжает проживать в квартире после продажи, суды часто расценивают это как признак отсутствия реального намерения передать покупателю право собственности на жилье.

6. Проводите все расчеты через аккредитив, без использования наличных денег. Это всегда более прозрачно.